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            各界代表聚一堂 探索城中村物业管理创新发展机制

            作者 :| 发布时间:2020-06-22

            中國物業新聞網訊:

            龍華區城中村物業管理創新與發展研討會現場。

            5月26日,龍華區住房和建設局舉辦瞭“聚焦龍華城中村物管 提升居民生活品質”城中村物業管理創新與發展研討會。在研討會上,政府有關部門人員、來自基層的代表與行業專傢就如何有效推進城中村小區房(戶)主組織的建設、如何促進城中村小區物業服務企業與房(戶)主組織的協同發展、如何實現城中村物業管理與社區治理的有效融合、如何構建和完善城中村物業管理治理體系等一系列問題展開瞭探討。

            城中村現狀 建築體量大管理欠缺

            據統計,龍華區總共有341個城中村小區,建築面積達到9200萬平方米,占到全區總建築面積的80%左右。從建設形式來看,龍華區城中村主要有三種類型,分別是以外地人購房為主的小區、以外地人建房為主的小區和以本地居民建房為主的小區。

            其中,以外地人購房為主的小區有45個,占比13%;以外地人建房為主的小區有80個,占比24%;以本地居民建房為主的小區有216個,占比63%。他的小草莓全文閱讀在數量龐大的城中村小區中,有物業服務企業管理的225個;沒有引進物業服務企業管理的116個,暫時由街道辦事處、社區工作站或股份公司進行基本的安全、衛生管理。

            研討會上獲悉,龍華城中村物業管理面臨的問題主要包括環境臟亂差,治安隱患突出;產權不明晰,主體責任難於界定;城中村物業管理缺乏法律依據;業主消費意識差、企業難於經營;多頭管理現象突出,責任不清。此外,城中村建築以居民傢庭住宅樓為主,缺乏統一規劃,普遍存在建築密度和建築容積率高,城市基礎配套設施缺乏,缺少必要的城市公共綠地、文化、體育、休閑設施等問題。

            先行“三個試點”圖圖資源 衍生“九種模式”

            為破解上述難題,區住房和建設局經過認真總結各小區物業管理模式的優劣,研究起草瞭《龍華新區城中村試點小區物業管理大會和理事會管理暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”),並於2014年底正式頒佈試行。

            “暫行辦法”試行後,龍華區住建部門針對不同地區、不同類型小區的具體情況,在全市率先開展瞭“房主自治”物業管理改革試點工作,選取民治南景新村、龍華和平小區、福城丹坑小區三個具代表性的城中村小區,開展“房主自治”物業管理改革試點工作,其中和平小區采取“建房人自治”模式,物業管理促進會以建房人為主體,由每棟樓的建房人組成,選舉產生理事會,並成立專業物業公司進行管理;南景新村則采取“戶主自治”模式,由戶主按棟推舉代表召開物業管理大會,選舉產生戶主委員會與物管公司對接;丹坑小區采取“居民自治”模式,因為這個小區既有原村民,也有外地房主,小區以原居民所在股份公司為紐帶,就物業管理事務與物業公司協商。

            經過兩年的探索,三個試點取得明顯成效後,龍華區以“一小區一特色”的原則建立城中村物業管理自治模式,分別確立瞭南景新村“戶主自治”、和平小區“房主自治”、丹坑小區“居民自治”、創業花園“聯合共管”、龍YY6080影視理論華街道“全員責任制”、民治街道“以獎代補”、西頭新村“房主自管”、共和小區“黨建協同”、匯食街小區“房主股東”等9種城中村物業管理模式。區住建局相關負責人表示,“經過探索,城中村物業成功實現瞭保值增值。2012-2016年間,城中村出租率逐年遞增,房屋租金和二手房價格也有很大的提高,治安事件發生率下降,業主滿意度上升。”

            專傢代表齊聚一堂 共話城中村物業管理發展

            研討會上,和平小區物業管理促進會負責人吳光輝介紹瞭龍華和平小區從“問題村”變為優秀試點自治小區的成功經驗;創業花園管理處主任楊衛兵表示,創新成立的“樓長協會”是其物業服務公司和業主建立良好關系的橋梁;民治社區黨委書記於麗以“雙提升”為實例,闡述在城中村管理中如何發揮好社區黨委作用。

            深圳房地產和物業管理進修學院副院長、中國物業管理行業研究中心研究員賴新林說,無論是和平小區的物業管理促進會還是創業花園的樓長協會,我發現城中村物業管理要想取得突破,業主組織的構建、業主自治觀念的提升是關鍵,但是業主組織能否真正代表公眾利益決定瞭組織的成敗。比如說,樓長協會之所以成功,是因為樓長協會真正為居民謀福利,真正解決老百姓的問題。

            深圳市住房和建設局房屋安全和物業監管處調研員、深圳市房地產和物業管理進修學院教授劉政指出,目前城中村建築存在違建、產權不明等問題,要想從根本上解決這些問題,最直接的辦法是立法。同時,城中村的物業管理問題可以因地制宜、循序漸進,多模式推進,有條件的話可以引進專業化的物業管理公司,沒有條件的零散的城中村就要發揮居委會、工作站、社區黨委等的機構功能,為老舊小區提供基本服務,保證居民的日常生活和社區的安定和諧。

            對於如何發揮好社區黨委作用,於麗表示,第一,要做好資源整合,對社區工作站、居委會、股份公司、黨群、社建、老年協會等進行資源整合,把這些資源緊緊抓在手裡,讓他們在意見上、責任上、行動上達到高度統一。第二,為城中村排憂解難。以沙嚇村為例,社區黨委通過“雙提升”“安全社區創建”“民生微實事”等項目,逐步推進“三線”整治、鋪路、修繕邊坡、“五化”建設,讓老百姓真正感受到變化。第三,廣開言路。利用社區的議事廳、黨代表進社區、傢園網、社區座談會等途徑,讓居民把意見建議反饋到社區黨委,讓居民為傢園出謀劃策。

            “城中村管理是城市管理很重要的一部分,而物業管理是城中村管理關鍵一環。”中國物業管理協會高級顧問、中國物業管理協會原副會長、中國物業管理行業研究中心研究員翁國強說,“探索長效機制,可以從業主和政府層面著手。”翁國強指出,無論是“居民”還是“房主”,都是“業主”,是物業管理的責任主體,我認為業主應該起到主導作用,去解決類似物業管理費收取等關鍵問題。翁國強表示,業主可運用“城中村管理+互聯網”這種思維方式去解決物業管理現存問題,充分挖掘業主自身價值,增加物業管理企業的收益,不斷提升業主的滿意度。

            翁國強說,基礎設施落後,產權管理不明細,人口復雜是龍華城中村的特點,政府可以從以下方面著手:硬件上,政府給予資金支持,改造提升基礎設施,消除安全隱患,改造完成後再推行物業管理。業主組織上,可以考慮在社區黨委的支持下,由居委會、業主和物業服務企業形成一個組織,大傢齊抓共管。制度保障上,要想持續穩定開展管理,一定要做好相關的制度建設。翁國強說,做到上述幾方面,再加上良好的市場化運作,相信龍華區經過實踐,可以向其他城市甚至全國范圍推廣城中村物業管理的成功經驗。(龍華新聞記者 康碧艷 通訊員 刁國強/文 記者 蔡維澤/圖)

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